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Como están amigos renta emprendedores estamos en InCon 2019 en la ciudad de México en la tercera edición un evento para la industria inmobiliaria y en estos momentos estamos con Manuel Vazquez que es el director del departamento jurídico de AMPI (asociación mexicana de profesionales inmobiliarios.
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Manuel platícanos un poquito acerca de tu trayectoria y acerca de este tema que todo dueño de propiedad esta ahorita mordiendose las uñas
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Claro que si Alex bueno pues yo soy abogado abogado litigante especialista en derecho inmobiliario soy director jurídico como comentaste, y bueno la extinción de dominio es una nueva ley que acaba de salir que hemos escuchado muchas cosas en las noticias o leído en los periódicos pero realmente el tema aquí es ver si todo lo que dicen es cierto si exageran si no exageran ver cual es el espíritu de la ley, y cuales son las obligaciones que esta ley les impone a las personas digamos de a pie para que puedan acreditar en su momento la buena fe, es el quit para que puedan salir avances en esto.
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Ok, entonces empezamos con, ¿que es la ley de extinción de dominio?
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En primer lugar hay que aclarar que es una ley nacional que abrogo a todas la leyes anteriores que había de extinción de 2000, una ley nacional que aplique para todo el país y aprobó todas las anteriores, es decir las elimino, ya no cuenta, salvo para los procedimientos que ya están iniciados con esas leyes pero todo lo demás tenemos que verlo a la luz de esta ley.
#6
¿quien se aplica lo alcances de esta ley?
es una ley que tenemos que tener mucho cuidado,
primero: aplica a cualquier persona que sea propietario o poseedor de algún bien, puede ser mueble o inmueble, que este involucrado en alguno de los delitos que señala la ley de extinción de dominio.
#7
¿entonces pueden ser condominios, casas, locales comerciales, y terrenos ejidales?
exactamente aplica para esas, no importa si son de uso habitacional uso comercian bienes muebles, dinero cuentas bancarias acciones, cualquier tema que pueda haber encuadrado y cualquier objeto que pueda haber sido encuadrado en un elemento constitutivo de delito de la acción de dominio, hay algo que es muy importante aclarar esta ley es de carácter civil y va a ser un procedimiento oral civil. y es totalmente independiente a los delitos que puede manejar el código penal
#8
¿Qué tipo de delitos son los que están tipificados bajo esta ley?
son los delitos que esta misma ley señala y aplica principalmente para delincuencia organizada, para secuestro, delitos contra hidrocarburos, la corrupción enfocados principalmente a servidores públicos, robo de vehículo, extorsión, trata de blancas.
#9
¿Cual es el proceso?
el ministerio publico una vez que tiene o es conocedor de un hecho que fue constitutivo delito participo en algún tema de delito, alguna acción ilícita, el ministerio publico tiene 20 años para a partir que tuvo conocimiento poder encuadrar la demanda, ojo aquí que es aparte del tema penal y donde nada mas se va a decretar la procedencia o improcedencia de la extinción de dominio que es lo que en su momento tendríamos que defender.
#10
¿entonces las etapas que estabas mencionando son preparatoria y el juicio?
su tengo dos etapas que es la preparatoria que el ministerio publico va a llamar al propietario o al poseedor del inmueble para que dentro de los próximos diez días, diez días naturales siguientes, pueda dar todos los elementos de prueba para acreditar que el no conocía o no participaba y no tiene nada que ver, y como consecuencia pues el inmueble tampoco de forma intencionada, o sea acreditar la buena fe.
Y la judicial que son básicamente dos audiencias en la parte de primera instancia que es la preparatoria y la de juicio que son procedimientos orales, después tienes tu recurso de apelación y juicio de amparo.
#11
¿Como puede el propietario defenderse?
Para poder defendemos lo que existe es la buena fe, que es la buen a fe, es poder demostrar que nosotros realizamos todas las acciones de forma suficiente.
Suficiente quiere decir a criterio del juzgador para decir que no sabíamos que no teníamos conocimiento de que este inmueble estaba participando.
#12
¿Como acredito la buena fe?
Tu vas a tener un contrato que esta autentificado ante notario publico donde vas a demostrar que fuiste diligente e hiciste todos los actos que están a tu alcance y que van a constar en la misma escritura para que cuando llegue el procedimiento de extinción de dominio tu puedas defenderte con tu abogado con ese instrumento y vas a acreditar que no conocías; que no sabias nada, porque ojo; también eres responsable si tu no vas de chismoso a decir, oye cuidado aquí esta pasando esto en este inmueble puede ser muy interesante para los solapadores, para los que están haciendo, porque pues evidentemente callarlo; tampoco es correcto y menos con delitos tan delicados para los que aplica.
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¿Alguna otra cosa que se nos haya pasado?
Pues mira dentro del procedimiento es muy importante señalar que existe una medida cautelar, que es el aseguramiento del bien inmueble esto es muy importante por que quien pide el aseguramiento del bien, el ministerio publico y esto de que el bien este asegurado se va a lograr cuando en algún momento el ministerio publico necesita que nadie entre o que no se deshaga de la posición de ese bien porque esta siendo objeto de la investigación del delito.
Tenemos aquí la venta anticipada y también, la venta anticipada es muy preocupante porque si encuadras en alguno de los 6 puntos que la ley dice que puede ser por gastos onerosos administrativos o diversas cuestiones, pueden vender antes de que se decrete que el bien inmueble participo o tuvo que ver en una actividad ilícita que pueda señalar la extinción de dominio y entonces lo que va a pasar es que te van a indemnizar, pero yo no quiero el dinero del inmueble yo quiero el inmueble por la razón sentimental que yo haya tenido; entonces si el bien esta asegurado no puede salir a venta anticipada,
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¿Como logramos que se quite la medida cautelar?
Solamente el ministerio público con acuerdo del fiscal pueden solicitarlo al juez oral que lleva el procedimiento de extinción de dominio, y esto es un punto muy importante ahorita que mencionas airbnb es una figura novedosa, pero que como todo lo haces a travez de contactos digitales y aplicaciones no tienes la certeza quien es la persona que esta contratando no puedes tu acreditar la buena fe, no puedes acreditar que hiciste las investigaciones porque la aplicación no tiene esos filtros, entonces puede ser un tema de que tu no sabes si la persona que utilizara tu airbnb va a cometer u hecho ilícito va poner una casa de trata de personas, etc.
Y son rentas por espacios muy reducidos, yo le diría a las personas que se dedican a esto de airbnb puede ser un muy buen negocio, sin embargo mejor sugeriría que solicitaran los servicios de un administrador y toda la cobertura para que pudieran tener huéspedes y/o inquilinos de calidad con todo el respaldo de las investigaciones que tenemos poner si yo no acredito la buena fe como abogado el juez va a decretar la extinción de dominio, y pues que la extinción de dominio pierdes el bien y no tienes retribución.
